Verwirrung um Immobilienblase in Deutschland

Montag den 30.06.2014
Immobilienblase in Deutschland

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Kommt sie? Oder kommt sie doch nicht? Die Meinungen und Ängste diesbezüglich sind derzeit sehr geteilt – und gehen durch alle Reihen. Während die Stabiltätswächter in Deutschland momentan hierzulande keine Gefahr einer kommenden Immobilienblase sehen, und dies auch so kommunizieren, trat nur einen Tag später Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble auf den Plan, der die Angst vor einer solchen Blase wieder zu nähren begann.

Das Problem der niedrigen Bauzinsen

Bereits seit einer Weile ist das Thema Immobilienblase in Deutschland in aller Munde. Und immer wieder gibt es dazu auch geteilte Meinung. Doch je länger die Bauzinsen so niedrig bleiben, wie sie es derzeit immer noch sind, und je niedriger die Sparzinsen weiter sinken, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass es auch hierzulande zu einer Immobilienblase kommen wird.

Die Zinsen für Baufinanzierungen sind niedrig, die Mieten steigen. Gleichzeitig aber sind die Sparzinsen so niedrig, dass viele Verbraucher darüber nachdenken, ein Haus zu bauen oder eine Immobilie zu erwerben. Gerade in Ballungsgebieten ist das Angebot an Wohnungen und Baugrundstücken langsam leergefegt, was zugleich die Lage aufheizt und die Immobilienpreise steigen lässt.

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Das Problem der steigenden Immobilienpreise

Durch die steigenden Preise für Baugrundstücke und Immobilien ergibt sich dann jedoch der Umkehrschluss: Die Verbraucher, die Eigentum bauen oder kaufen wollen, müssen höhere Baukredite bzw. Immobilienfinanzierungen aufnehmen. Damit amortisieren sich die günstigen Bauzinsen aber letztlich wieder, weil es unter dem Strich dann so oder so teuer werden. Niedrige Zinsen für Baufinanzierungen hin oder her.

Die aufgeheizte Lage am Immobilienmarkt scheint sich jedoch aufgrund der drei, oben bereits genannten, Faktoren eher weiter aufzuheizen denn zu beruhigen. Die Nachfrage nach Baukrediten ist hoch, und die Immobilienpreise steigen weiter. Eine Ersparnis ist hierbei nicht mehr gegeben, sondern eher entsteht dadurch ein Problem, das in den USA und in Spanien hinlänglich bekannt ist: Sobald die Kreditzinsen wieder ansteigen, können viele ihre Kredite für Häuser und Wohnungen nicht mehr bezahlen.

Das Problem der Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Dies wird wohl vor allem dann zum Problem werden, wenn Baukredite und Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital aufgenommen werden. Je niedriger der Anteil an eigenem Kapital für solche Kredite ist, desto länger müssen diese Finanzierungen auch abgezahlt werden. Dies dauert in der Regel Jahrzehnte – in denen wiederum die Bauzinsen massiv steigen können. Nach Ablauf der anfänglich vereinbarten Zinsbindung könnten die Zinsen dann um etliches steigen. Und dann wird es vermutlich bei vielen zu Problemen bei der Rückzahlung ihrer Baufinanzierungen kommen.

So war es in den USA, als viele Immobilienkredite auch an Geringverdiener vergeben wurden und zur so genannten Subprime-Krise führten. Dies war in Spanien der Fall, als viele Kreditnehmer, die es sich eigentlich finanziell gar nicht hätten leisten konnten, die gestiegenen Zinsen für ihre Kredite nicht mehr stemmen und die Immobilienkredite daher nicht mehr tilgen konnte. Und soweit könnte es auch in Deutschland kommen, gerade wenn viele der Kreditnehmer, die ohne Eigenkapital finanziert haben, eine Anschlussfinanzierung zu deutlich höheren Zinsen wie bisher abschließen müssen.

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Finger weg von variablen Bauzinsen?

Ein ähnliches Problem ergibt sich, wenn eine Baufinanzierung nicht mit Zinsbindung, sondern nur mit einer variablen Verzinsung abgeschlossen wird. Bei Krediten ohne jegliche Zinsbindung können sich die Zinsen von heute auf morgen, und damit jederzeit (!) ändert. Eine Planbarkeit der Rückzahlung der Finanzierung ist damit nahezu unmöglich.

Steigen die Zinsen dann plötzlich immens, kommen viele Kreditnehmer in finanzielle Schwierigkeiten und können ihre Baukredite nicht mehr tilgen. Und irgendwann platzt die (Immobilien-)Blase dann.

Vor allem Bauherren und Immobilienkäufer, die hohe Kreditsummen aufnehmen, nehmen diese inzwischen vermehrt ohne Eigenkapital und / oder mit variabler Verzinsung auf. Ersteres macht einen Baukredit teurer, zweiteres oft günstiger, und fürs Erste halten sich die Kosten damit die Waage.

Kommt aber dann die Zeit, in der die Baufinanzierungen teurer werden, kommt damit auch gleichzeitig das Dilemma: Der Kredit muss weiter getilgt werden, auch mit den höheren Zinsen, und dies aufgrund des nicht vorhandenen Eigenkapitals über einen sehr langen Zeitraum. Die Verschuldung ist damit immens, und der Weg direkt in die Überschuldung und damit zugleich Nichtzahlungsfähigkeit meist bereitet.

Fazit:

Eine Immobilienblase in Deutschland mag jetzt noch nicht zu sehen sein. Aber die Gefahr droht weiterhin, sollte sich

  • auf der einen Seite der Immobilienmarkt selbst weiter so aufheizen und
  • auf der anderen Seite weiter der Boom zum Baukredit und dabei vor allem zu Finanzierungen ohne Eigenkapital und / oder mit variabler Verzinsung gehen.

Deshalb ist es empfehlenswert, sich abseits der Ballungsräume nach Baugrundstücken und Wohnungen umzusehen, um nicht noch weiter die Preise anzuheizen und sich gleichzeitig dadurch noch mehr verschulden zu müssen.

Und: Je mehr Eigenkapital vorhanden und je länger die Zinsbindung derzeit ist, desto besser kommt man letztlich durch die Finanzierung. So kann man sich am Ende über das bezahltes Haus- oder Wohnungseigentum freuen und hat sich deswegen nicht auf Jahr und Tag völlig überschuldet.

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