Investition in Immobilien – eine zweiseitige Betrachtung

Kapitalanlage-Immobilien – Flucht in Sachwerte

Anleger denken vor allem seit Beginn der Finanzkrise verstärkt darüber nach, wie sie ihr Geld sowohl gewinnbringend, als auch sicher anlegen können und die Entscheidung dahin gehend ist oft nicht einfach. So steht eine Vielzahl an Anlageformen zur Auswahl, doch Immobilien haben sich über Jahrzehnte ihren Ruf als zuverlässige Anlageform erhalten. Niedrige Zinsen und drohende Inflation lassen Experten immer wieder zum Kauf einer Immobilie raten. Doch der Kauf dieser kann auch negative Effekte haben, wenn zum Beispiel leichtfertige Entscheidungen getroffen werden, zu teuer gekauft wird, die Lage nicht stimmt oder die Finanzierung nicht schlüssig ist und zu einer Überschuldung führt.

Wertbeständigkeit einer Immobilie, Mietfreiheit und Altersvorsorge

Ein Immobilienkauf bietet sich in erster Linie dann an, wenn der Anleger langfristig sein Kapital gegen Inflation sichern möchte. Doch ist dies an gewisse Bedingungen geknüpft. So ist nur dann von diesem Effekt auszugehen, wenn sich die Immobilie in einer gefragten Wohnlage, wie zum Beispiel in Randlagen von Ballungsgebieten oder in hochwertigen Wohngegenden, befindet. Zudem muss die Bausubstanz gut bis sehr gut sein und das Anwesen bedarf einer ständigen Pflege. Dadurch wird der Wert einer Immobilie erhalten oder gesteigert und unter diesen Voraussetzungen lässt sich die allgemeine Annahme der Sicherheit gegen Inflation bestätigen. Im Gegensatz zum Geld handelt es sich bei einer Immobilie um einen Sachwert, welcher als unzerstörbar gilt. Während Geld je nach Bedarf vervielfältigt werden kann und damit immer mehr an realem Wert verliert, ist dies bei Immobilien nicht der Fall. Immobilien gelten, ähnlich wie Gold, als begrenztes Gut.

Eines der wichtigsten Argumente für Immobilien ist die Mietfreiheit. Während einer Finanzierung müssen zwar auch monatlich die Raten an die Bank zurückgeführt werden, doch nach Begleichung des Kredits fallen weder Ratenzahlungen noch Mietzahlungen an. Somit bietet sich eine Immobilie bestens als Altersvorsorge an, denn durch die verminderten Einnahmen bei Bezug einer Altersrente belasten Mietzahlungen zusätzlich. Außerdem steigen die Mieten von Jahr zu Jahr und kürzen das Budget der Rentner. Eine Immobilie gilt also als zusätzliche Altersvorsorge, die zudem vom Staat noch mit Steuervorteilen belohnt und gefördert wird. Im Falle dessen, dass die Immobilie verkauft werden muss, weil die Eigentümer zum Beispiel in ein Altersheim ziehen, ist kaum mit einem Wertverlust zu rechnen. Zu bedenken ist auch, dass beim Verkauf einer Immobilie schon nach 10 Jahren auf den Wertzuwachs keine Steuern mehr anfallen.

Zu bedenken ist jedoch, dass auch bei Mietfreiheit Kosten für den Erhalt der Immobilie anfallen. So müssen Reparaturen generell durch den Eigentümer bezahlt werden. Diese dulden oft keinen Aufschub, will der Immobilienbesitzer den Werterhalt seines Eigentums sicherstellen und es muss ausreichend Kapital vorhanden sein.

Renditechancen einer Immobilie

Bei einer Immobilie handelt es sich um eine langfristige Anlage, deren Wertsteigerung bei durchschnittlich 2 Prozent pro Jahr liegt. Ein Engagement in einer Immobilie rechnet sich meist erst nach 20 oder 30 Jahren durch nennenswerte Wertzuwächse. Diesen Zeitraum zu überblicken ist schwierig, denn die demografische Entwicklung kann dazu führen, dass sich diese plötzlich in einer unattraktiven Wohngegend befindet. In diesem Falle ist mit einem Wertverlust der Immobilie zu rechnen, der sich bei einem eventuellen Verkauf negativ zu Buche schlägt oder sogar dazu führt, dass diese unverkäuflich ist.

Des Weiteren ist zu beobachten, dass die Bestandsmieten langsamer steigen als die Preise für Immobilien. Dies hat vor allem auf jene Einfluss, die ihre Immobilie nicht selbst bewohnen, sondern vermieten. Unter dem Einfluss einer schwächeren oder stagnierenden Wirtschaft werden Mietsteigerungen immer schwieriger und ein realer Wertzuwachs findet nur langsam statt. Die am Markt zu verzeichnenden Preissteigerungen sind demnach nicht nachhaltig, sondern spekulativ.

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Finanzierung einer Immobilie – Vorteile und Risiken

Die wenigsten Menschen verfügen über so viel Kapital, dass sie eine Immobilie, welche oft mehrere hunderttausend Euro kostet, vom Ersparten bezahlen können. So sind sie auf eine Finanzierung angewiesen. Eine gesunde Eigenkapitaldecke ist Voraussetzung, um eine Immobilie zu finanzieren, doch kann diese mithilfe von Bausparverträgen unter staatlicher Förderung, wie der Altersvorsorge-Zulage, der Wohnungsbauprämie oder der Arbeitnehmer-Sparzulage aufgebaut werden. Der Vorteil einer Finanzierung ist, dass sich für viele Jahre im Voraus klare Aussagen darüber treffen lassen, welche Belastungen auf den Käufer zukommen, da die Zinsen, der Tilgungsbetrag sowie Gebühren auf Jahre festgeschrieben sind.

Allerdings birgt eine Finanzierung den Nachteil in sich, dass für einen finanzierten Betrag von beispielsweise 300.000 Euro durch Zinsen und Gebühren ein wesentlich höherer Betrag an das finanzierende Institut zurückzuzahlen ist und obwohl Zinsen, Tilgung und Gebühren meist für 10 Jahre festgeschrieben sind, gilt es diese nach diesem Zeitraum aufs Neue zu verhandeln. Wer seine Baufinanzierung in einer Niedrigzinsphase wie im Moment beginnt, muss damit rechnen, dass die Zinsen bei den Neuverhandlungen gestiegen sind und auch dann muss die finanzielle Decke noch ausreichen.

Zudem können Ereignisse des realen Lebens wie Arbeitsplatzverlust, Krankheit oder Ehescheidung eine ehemals gut durchdachte Finanzierung ins Wanken bringen. In diesem Falle müsste die Immobilie eventuell veräußert werden, was wahrscheinlich mit erheblichen Verlusten verbunden ist. Ein Verkauf garantiert zudem keinesfalls, dass die finanzierte Summe nebst Zinsen vollständig beglichen werden kann.

Emotionaler Faktor bei Kapitalanlage-Immobilien

Der Besitz einer eigenen Immobilie hat einen hohen emotionalen Faktor und so spielen Gefühle wie Unabhängigkeit, Sicherheit oder Geborgenheit eine große Rolle. Das Gefühl der Herr seiner eigenen vier Wände zu sein und die Tatsache, dass der Eigentümer fast alles tun kann, was er möchte, treibt viele Menschen zum Kauf einer Immobilie. Daneben steigert der Besitz einer Immobilie auch das Ansehen. Auf der anderen Seite bindet Immobilienbesitz seine Eigentümer geografisch. So könnte es sein, dass der Immobilienbesitzer ein attraktives Arbeitsplatzangebot ausschlägt, weil er sich örtlich gebunden fühlt. Eine Vermietung bietet zwar einen Ausweg, doch ist diese nicht jedermanns Sache.

Fazit

Der Kauf einer Immobilie bietet sich an, um das eigene Vermögen gegen die Inflation zu schützen. Dabei spielt die Wahl des Standortes und die dauernde Pflege der Immobilie eine wichtige Rolle, um den Wert zu erhalten bzw. langfristig zu steigern. Ein Engagement in einer Immobilie verspricht auf lange Sicht Wertsteigerungen von durchschnittlich zwei Prozent pro Jahr und nach 10 Jahren sind Gewinne aus Immobilienverkäufen bereits steuerfrei. Der Kauf einer Immobilie gilt als Teil der Altersvorsorge, da Mietzahlungen entfallen. Allerdings ist zu beachten, dass im Falle einer Finanzierung weit mehr an Zinsen und Tilgung zurückgezahlt werden müssen, als die Immobilie beim Kauf kostet und dass die Zahlungen oft über lange Jahre geleistet werden müssen. Wichtig ist, dass mit dem Eintritt in die Rente alle Verpflichtungen abgeleistet sind und dass genügend Kapital vorhanden sein sollte, um durch Reparaturen der Werterhalt des Eigentums zu sichern.